Vốn mỏng: Đầu tư đất nền Đồng Xoài lỗ hay lãi?

Cập nhật: 11:33 | 17/07/2019

TBCKVN - Với số tiền trên dưới 1 tỷ đồng trên tay, thật khó để nhà đầu tư bất động sản có thể sở hữu một lô đất tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, đất nền có pháp lý hoàn chỉnh ở các thành phố trực thuộc tỉnh vẫn đang là lựa chọn hàng đầu cho số nhà đầu tư có vốn mỏng này...

von mong dau tu dat nen dong xoai lo hay lai Đổ xô đầu tư đất nền TP. Đồng Xoài, Bình Phước
von mong dau tu dat nen dong xoai lo hay lai Từ Bình Phước bất động sản Đồng Xoài, Chơn Thành hút vốn đầu tư
von mong dau tu dat nen dong xoai lo hay lai Sau Bình Dương, Đồng Nai: Đến lượt Bình Phước trở thành miếng bánh ngọt địa ốc

Theo các chuyên gia, việc giá nhà đất TP. HCM và khu lân cận tăng quá cao thời gian qua đã khiến việc tìm mua bất động sản để đầu tư của các nhà đầu tư trở nên khó khăn hơn.

Pháp lý vẫn là chìa khóa

Thực tế, những bất động sản có mức giá từ 900 triệu đến 1,2 tỷ đồng đã cạn kiệt trong suốt năm vừa qua. Nếu cách đó 2 - 3 năm, cầm 1 tỷ đồng, nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn thì hiện tại, hầu như khó có thể tìm được các dự án với mức giá này ở TP. HCM và khu vực lân cận, đặc biệt là thị trường đang khan hiếm các dự án pháp lý hoàn chỉnh.

von mong dau tu dat nen dong xoai lo hay lai

Theo ông Nguyễn Quốc Văn, Phó Tổng Giám đốc Era Land, với số tiền tầm 1 tỷ, có 2 lựa chọn cho nhà đầu tư là căn hộ giá rẻ và đất nền ở các thành phố loại 2, loại 3.

Ông Văn chia sẻ: "Với 1 tỷ đồng, cơ hội mở rộng phân khúc đầu tư của nhà đầu tư sẽ hạn chế hơn. Tuy nhiên vẫn có một số dự án đáp ứng nguồn vốn tiền mặt này. Cụ thể, nhà đầu tư có thể lựa chọn căn hộ vừa túi tiền giá từ 950 triệu đến 1,2 tỷ đồng/căn, nhưng phân khúc này khá hiếm hoi trên thị trường hiện tại. Hai là đất nền tại khu vực Lâm Đồng, Bình Phước, Đồng Nai, Bình Dương,... Riêng với đất nền ở các thành phố trẻ nhiều tiềm năng, nhà đầu tư cần quan tâm đặc biệt đến vấn đề pháp lý khi xuống tiền đầu tư", ông Văn nhấn mạnh.

Nói về rủi ro khi đầu tư, ông Văn cho rằng, với số tiền mặt 1 tỷ đồng, dnhà đầu tư có thể sẽ ít gặp rủi ro khi đầu tư, có chăng là nhà đầu tư không đạt mức lợi nhuận như kì vọng nếu như không tính toán kỹ về vị trí dự án, hạ tầng khu vực, pháp lý,…

Theo đó, lời khuyên của các chuyên gia dành cho các nhà đầu tư khi bỏ tiền vào bất động sản ở giai đoạn hiện nay là đề cao vấn đề pháp lý.

Khi được hỏi, làm thế nào để nhà đầu tư tránh được rủi ro khi đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Quốc Văn trả lời: " pháp lý, pháp lý và pháp lý. Đừng bị "phù phép" bởi những lời quảng cáo, phải kiểm tra thông tin thật kỹ trước khi đầu tư, đặc biệt là pháp lý dự án".

Các nhà đầu tư chỉ nên mua đất nền đã có sổ đỏ, đất ở đô thị và là đất thổ cư để đảm bảo chắc chắn sản phẩm sở hữu. Đặc biệt nên đầu tư các dự án có quy hoạch chi tiết 1/500, nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. 

Với 1 tỷ đồng... nên làm gì?

Thời gian qua, đất nền hay nhà phố vẫn đang là phân khúc bất động sản được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng nhất. Một cuộc khảo sát nhỏ tại hội thảo "Kịch bản bất động sản Việt Nam 2019 nhìn từ những xung lực mới" cho thấy, có tới 53% nhà đầu tư lựa chọn đầu tư vào đất nền, 17% chọn shophouse và biệt thự, và chỉ có 12% chọn chung cư,... trong năm 2019.

Với 1 tỷ đồng trong tay, nhiều ý kiến cho rằng, nên tập trung đầu tư vào phân khúc đất nền. Đây là loại hình bất động sản có tính an toàn cao, nhà đầu tư cũng nên khoanh vùng những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế nhanh và mạnh để đầu tư, vì giá đất luôn tăng giá tại những nơi thương mại sầm uất, có đầu tư nhiều về hạ tầng và rõ ràng về pháp lý.

Để đạt hiệu quả cao, điều quan trọng là phải chọn được các dự án có vị trí đắc địa, được quy hoạch tốt về hạ tầng nhưng giá còn thấp để gia tăng cơ hội sinh lời.

Qua quan sát, nhà đầu tư dễ mắc sai lầm khi trông chờ lúc thị trường đi xuống và chờ thị trường để bán ra nhưng thị trường không lên mãi. Thị trường có 3 trạng thái là lên, xuống và đi ngang. Khi nhà đầu tư vào thị trường bằng với giá thị trường nghĩa là chúng ta đã mất 70% cơ hội.

Theo các chuyên gia, nên chọn đất nền tại các thành phố trẻ nhiều tiềm năng, nơi có kinh tế phát triển và được đầu tư, quy hoạch bài bản như Bảo Lộc, Đồng Xoài,... Đó là các thành phố đang được quy hoạch bài bản theo hướng khoa học, chú trọng đầu tư xây dựng các công trình trọng điểm, thu hút nguồn đầu tư vào đa lĩnh vực, tạo động lực phát triển kinh tế, xã hội và giá đất còn rất nhiều tiềm năng tăng giá so với các khu vực khác.

Dưới đây là một câu chuyện lựa chọn đầu tư của những nhà đầu tư có "vốn mỏng" tại Đồng Xoài, Bình Phước.

Đầu tư đất Đồng Xoài khi chỉ có 200 triệu trong tay. Tại sao không?

von mong dau tu dat nen dong xoai lo hay lai

Thứ nhất, Đồng Xoài vừa được phê duyệt lên thành phố từ cuối năm 2018. Do đó, để đảm báo các tiêu chí về hạ tầng, dân số thì sắp tới sẽ có một nguốn kinh phí rất lớn từ trung ương đổ về đây đầu tư hạ tầng đường sá.

Thứ hai, hiện nay giá đất Đồng Xoài còn rất mềm. Có khu vực giá đất chỉ giao động từ 3 – 5 triệu đồng/m2. Mức giá này sẽ tăng khi các cơ sở hạ tầng được đầu tư trong vài năm tới. Quan trọng nhất, giá bán này nằm trong khả năng tài chính của những người như anh Hưng.

Thứ ba, đa số dự án đất nền trên đây đã có sổ đỏ từng nền; người mua muốn thế chấp vay mượn gì cũng dễ, không như mua đất ở thành phố phải chờ ít nhất 6 tháng mà chưa chắc có sổ, pháp lý rối mù.

“Ông cứ đi xem rồi quyết định có nên đầu tư hay không. Số tiền một, hai trăm triệu thì làm gì ở Sài Gòn? Chi bằng lên đây mua miếng đất coi như bỏ heo tiết kiệm”.

Đến một dự án đất nền cách trung tâm thành phố khoảng 8 km, dự án này có quy mô khoảng 9 ha được phân thành 500 nền đất. 

Một môi giới túc trực tại đây cho biết, mỗi nền đất đều đã có sổ đỏ. Giá bán dao động từ 4,5 – 5,5 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Mức giá này so với giai đoạn một mở bán cuối năm 2018 đã tăng khoảng 1 triệu đồng/m2.

“Nền đất ở đây giá trung bình khoảng 500 – 600 triệu đồng, các anh chỉ cần đóng 200 triệu đồng ban đầu, số tiền còn lại sẽ được ngân hàng cho vay. Thủ tục vay nhanh gọn vì bên em đã có liên kết với ngân hàng”, môi giới cho biết.

Cũng theo môi giới này, mỗi tuần công ty đều có hai đợt dẫn khách từ Sài Gòn, Bình Dương lên tham quan dự án và nhiều người đã đặt mua, thậm chí một người mua cả chục nền.

Sau khi bàn bạc, người bạn làm một bài toán cho khách của minh. Nếu anh bỏ 200 triệu rồi vay ngân hàng 400 triệu trong khoảng 15 năm thì mỗi tháng chịu lãi suất khoảng gần 6 triệu đồng. Trường hợp thấy tiền lãi nặng anh có thể hợp tác với một người nữa, chỉ bỏ ra 100 triệu và chịu lãi khoảng 3 triệu mỗi tháng. Miếng đất có diện tích 120 m2 để trong một năm nếu tăng giá như đợt 1 thì anh sẽ lời 120 triệu đồng. Sau khi trừ tiền lãi thì vẫn còn khoảng vài chục triệu.

Tại dự án mang tên The Gold Mart City thuộc phường Tiến Thành, chủ đầu tư đang rao mức giá trung bình khoảng 10 triệu đồng/m2. Dự án này có lợi thế nằm liền kề quốc lộ 14, hệ thống hạ tầng đường sá, siêu thị và cư dân đã đông đúc hơn.

von mong dau tu dat nen dong xoai lo hay lai

Một dự án là Cát Tường Phú Hưng do CTCP Cát Tường làm chủ đầu tư tại phường Tiến Hưng, cách khu vực trung tâm thành phố Đồng Xoài khoảng 4 km. Dự án có quy mô hơn 90 ha, cách mặt tiền đường quốc lộ 14 vài trăm mét. Hiện nay dự án đang được chủ đầu tư xây dựng hạ tầng. Một số công trình kỳ quan, công viên đã hoàn thành trông khá bắt mắt.

Nhiều môi giới tại đây cho biết, dự án đã được mở bán nhiều đợt trước đó. Giá bán hiện nay tại các trục đường lớn khoảng 18 triệu đồng/m2, một số đường nhỏ hơn thì giá trung bình khoảng 10 triệu đồng/m2.

Cũng theo môi giới, dự án có khoảng 5.000 nền. Trong đó, một số khu vực thì chủ đầu tư xây dựng sẵn nhà phố để bán, một số chỉ bán nền. Trong vòng hai năm chủ đầu tư sẽ hoàn thiện toàn bộ hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích. Người mua sẽ được cấp sổ trong khoảng 24 tháng.

Người môi giới phân tích, dự án này có quy mô lớn, được đầu tư bài bản sẽ hình thành một tiểu đô thị trong tương lai. Những dự án như thế này cũng là hình mẫu thu hút lượng người đầu tư đổ về Đồng Xoài và kích thích giá đất quanh khu vực.

Tuy nhiên, mức giá bán là một trở ngại. Với mức 18 triệu đồng/m2 thì người mua cũng có nhiều lựa chọn ở một số khu vực gần với TP. HCM hơn như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An.

Mặt khác, với quy mô rất lớn thì khả năng lấp đầy khu đô thị này cũng phải mất nhiều năm. Thời hạn 24 tháng mới được cấp sổ cũng là một “lăn tăn” đối với nhiều người mua.

Nếu so sánh đối chiếu với nhiều dự án khác nhau, dễ thấy: Hầu hết các dự án đều vịn vào cớ Đồng Xoài lên thành phố để suy luận một viễn cảnh sáng sủa cho thị trường bất động sản của khu vực. Mặc dù vậy, viễn cảnh này chắc chắn được bao nhiêu phần trăm vẫn còn tùy thuộc vào kinh nghiệm và tầm nhìn của từng người mua.

Văn Thắng