Giải quyết xung đột tại chung cư: "Cần đợi phán quyết của trọng tài"

Cập nhật: 09:41 | 02/05/2019

TBCKVN - Trong hợp đồng mua bán hoặc các văn bản pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà/căn hộ hay quy định về quản lý nhà chung cư phải có riêng điều khoản về tính riêng rẽ và độc lập của hợp đồng. Khi có tranh chấp khiếu kiện, cư dân không được làm ảnh hưởng đến quá trình cung cấp dịch vụ mà phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ cho đến khi có phán quyết của cơ quan tố tụng/trọng tài.

giai quyet xung dot tai chung cu can doi phan quyet cua trong tai Bất động sản Hà Nội: Giải mã nguồn cung quý I/2019
giai quyet xung dot tai chung cu can doi phan quyet cua trong tai Biệt thự liền kề Hà Nội hút dòng tiền quý I/2019
giai quyet xung dot tai chung cu can doi phan quyet cua trong tai Khởi tố vụ án cùng một căn hộ bán cho nhiều người

Nhiều năm trở lại đây, hình ảnh hàng loạt băng rôn, khẩu hiệu cùng đoàn người tập trung dưới các tòa nhà hay đi diễu hành để phản đối chủ đầu tư, ban quản lý... tại các chung cư đã không còn xa lạ, nhất là tại đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM.

Từ vụ việc tranh chấp xảy ra tại một vài dự án, giờ tình trạng này đã xuất hiện như một "làn sóng".

giai quyet xung dot tai chung cu can doi phan quyet cua trong tai

Hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP. HCM

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chỉ rõ, một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng, không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi trong quá trình thực hiện đầu tư. Do đó, mặc dù việc quản lý, sử dụng nhà chung cư đã từng bước đi vào nề nếp, nhưng hiện vẫn còn một số hạn chế, bất cập trong quản lý vận hành và sử dụng.

Thống kê từ 43 báo cáo của địa phương và đơn thư gửi về Bộ Xây dựng cho thấy, hiện 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp; trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án. Còn lại, 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác.

Tại Hà Nội, trong số 745 cụm/tòa chung cư thương mại trên địa bàn thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. TP. HCM hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản Hà Quang Hưng cho rằng, nguyên nhân xảy ra khiếu kiện, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân chính là do một số quy định về cách tính diện tích căn hộ, diện tích chung-riêng trong các văn bản pháp luật chưa được quy định hoặc quy định chưa rõ ràng. Ngoài ra, quy định các chế tài xử phạt hành vi vi phạm chưa phù hợp, đầy đủ và thiếu sức nặng so với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế.

Đặc biệt, tranh chấp gay gắt nhất hiện nay chính là sự thiếu minh bạch trong việc thu, chi quỹ bảo trì.

Về vấn đề quỹ bảo trì, có ý kiến cho rằng, không nên định mức thu ngay một lần phí bảo trì mà nên thu theo định kỳ và cần xác định rõ về khoản kinh phí 2% này. Hiện vẫn chưa có chế tài về việc người chủ sở hữu nhà chung cư phải nộp khi phát sinh việc bảo trì nên nếu vẫn giữ mức quy định 2% phí bảo trì thì nên chuyển qua luật dân sự thay vì hành chính.

giai quyet xung dot tai chung cu can doi phan quyet cua trong tai
Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA)

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, việc giải quyết tranh chấp nên thiên về quyền của người dân bởi họ là phe yếu, không có tiềm lực kinh tế, hiểu biết và mối quan hệ ít. Trong khi đó, doanh nghiệp nào cũng có một bộ phận pháp chế, luật sư, các hồ sơ đều bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp.

Bởi vậy, cần có sự điều chỉnh để cân đối quyền lợi của các bên liên quan, phải bảo vệ người dân và trao cho họ quyền quyết định. Tuy nhiên, ông Nam khuyến cáo, người dân phải làm quen với việc tham khảo ý kiến luật sư khi mua bán nhà và khi tranh chấp nên ra toà xử lý.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch VNREA chia sẻ, hầu hết các nước có nhà chung cư phát triển như Mỹ, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore đều có đạo luật riêng hoặc có văn bản cấp Chính phủ để điều chỉnh các vấn đề về quản lý, sử dụng nhà chung cư như quy định phần sở hữu chung - riêng, kinh phí bảo trì, quản lý vận hành, thành lập Ban quản trị.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quang Huy - Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ Quản lý và khai thác tòa nhà PMC cho rằng, hiện có hai xung đột cần giải quyết. Đầu tiên là xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân trong hợp đồng mua bán về tranh chấp diễn giải, điều kiện chuyển giao nhà chuyển dần thành tranh chấp các vấn đề dịch vụ quản lý khi chủ đầu tư đứng ở vai trò cung cấp dịch vụ quản lý. Tiếp đến, khi Ban quản trị được thành lập và đi vào hoạt động thì xảy ra xung đột giữa các thành viên Ban quản trị hoặc giữa Ban quản trị với nhóm cư dân.

Doanh nghiệp này kiến nghị, trong hợp đồng mua bán hoặc các văn bản pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà/căn hộ hay quy định về quản lý nhà chung cư phải có riêng điều khoản về tính riêng rẽ và độc lập của hợp đồng. Khi có tranh chấp, khiếu kiện cư dân không được làm ảnh hưởng đến quá trình cung cấp dịch vụ mà phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ (ví dụ về tài chính) cho đến khi có phán quyết của cơ quan tố tụng/trọng tài.

Văn Thắng